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「搞懂土地法就贏一半」


當初我因為林敏弘會計師的這句話
去上了不動產經紀人的考照班
剛好最近又找到那本雜誌了...
所以也該是把一些心得po上來的時候了...

以下文章部份內容摘錄自「搞懂土地法就贏一半　3撇步變大地主」
Smart雜誌，2010.02.01

搞懂土地法就贏一半　3撇步變大地主
撰文者：劉萍

讓林敏弘相信存房可以致富的關鍵，是民國78年辦理股市聞人、委託書大王陳德深的遺產稅案。
在陳德深留下的龐大財產資料中，他發現，
一般人投資房地產，只注意利率、政府政策，有錢人卻特別關注稅法(及土地法)。

多人共同持有，反而是好標的
四處租地才能提早卡位

仔細研究陳德深的賺錢術，林敏弘發現，
「他善用《土地法》第34條之1、第104條，還有第107條，買到的廉價房地產多達500筆，要開直升機才看得完！」



阿賴補充：
土地法第34條之1
共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，
應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。
但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；
其不能以書面通知者，應公告之。
第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。
於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。
其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
前四項規定，於公同共有準用之。
依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，
任何共有人得申請該管直轄市、縣 (市) 地政機關調處。
不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，
屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。
=>這條法規...個人認為是土地法中最有空間、最有學問的一條
甚至有人為了這一條寫了一本書
因為這一條操作的空間實在太大了

第一段的部份在說明共有土地或不動產的時候
如果要做處分或變更
過半數人的同意
基本上就是多數決的精神

這個的效果是什麼？
假設你爸爸跟伯父們共有一塊田
伯父們後來兒子們飛黃騰達打算搬到美國去
想賣掉田
但你爸爸不同意
伯父們就可以無視於爸爸的意見
直接把田賣掉
猛吧!!!

第二段就更有學問了
應有部份超過三分之二的時候
連人數都沒差了
可以直接賣掉...一一

雖然原本的立意是為了增進土地的使用
但也造成了多少冤枉的事情啊

再來第三段的部份
則是說明要賣掉之前要先通知爸爸
不能突然就賣掉
(印象中是賣掉十天前要通知)
如果通知不到的
也要用公告的方式告知
(怎麼辦理？
登廣告)

第四段是說...
願意處分的人
對於不願意處分的人有責任
還是要補償他們

第六、第七項則在說明
願意處分的人
要證明已經幫不願意處分的人把錢提存起來
同時也要幫他們辦登記
(對不願意處分的人來講好心酸啊...
自己不到現場別人也會幫你處理...嘆)

第八項就是不願意處分的人的反制了
這項的內容就是優先購買權
意思是...
我既然有土地的持分
你們要賣之前就要先問我
我可以優先購買!!!

所以如果不願意祖產被賣給別人
也可以自己全部吃下來~~~

第九項則是說明公同共有的持有人也可以比照辦理

第十項第十一項則是說明如果沒辦法協議分割時
一些行政程序要怎麼處理
比較沒那麼有意義

多數決是很可怕的啊
特別是它跟重大利益相結合的時候
都更的部份
也有類似的法條
我只能說...
很多人因此很冤啊
比竇娥還冤

但也因此延伸出很多變化
週三會再上徐老師的課
到時候如果有聽到新花樣再上來補充

至於104條則是
基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。
出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。

107條是
出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。
第一百零四條第二項之規定，於前項承買承典準用之。

這三條一起列出來後...
大家就發現了吧...
重點就是
「優先購買權!!!!」

等於是用這個方法
把土地先卡位卡起來
這樣別人要賣地的時候
價格太高
可以一起賣掉
價格太低的話
就自己全部吃掉!!!
(真是外出旅遊、送禮自用的好方法啊!!!)

但...
關鍵在於...
你的土地買了之後
可能會很久很久都沒有用處
這點就要注意了!!!

怎麼說？
土地還好
還可以租給別人
如果是房地產怎麼辦？？

你要租給別人
別人不願意跟原屋主一起住
你要賣
理由同上
所以也賣不掉

只能說...
這個方法用在不動產時
要等待原屋主出售的時候
有提前購買的權力

另外...
實際上在法拍市場
這種不動產物件(只有持分的物件)
大家也都不敢碰
就是怕遇到上面的問題
所以往往會流標



陳德深如何利用這些法條低價買進房產？林敏弘舉了兩個例子說明：
1. 一般人不願意碰多人共同持有的土地，陳德深卻敢買，為什麼？
案例：一塊土地由7兄弟共同持有，陳德深先向其中一人購買，等於持有1/7，將來其他兄弟想賣時，陳德深依法有權用同樣價格優先承購。
理由：《土地法》第34條之1規定，共同持有的土地或建物，在共有人要出賣其應有部分時，其他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

2. 陳德深喜歡四處承租土地，為什麼？
案例：陳德深租了不少農耕地，然後在上頭蓋房子、農舍或種菜，
如此一來，地主未來要賣土地時，陳德深依法可用承租者身分拿到優先購買權。
理由：
◎《土地法》第104條規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
◎《土地法》第107條，耕地出租人在出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。



阿賴補充：
這招
只有租土地時才有用啊
租房子的...
通常會被趕走...一一lll
(我的法拍老師是這樣說得
房子拍回來後
跟房客說要自住
然後趕走打掃好之後(會給兩到三個月的租金補償啦)
再出售~~~)

也就是說
跟人承租房子的房客
在房東的房子被法拍時
沒有優先購買權
也因此才會有買賣不迫租賃的規定

然後如果是租房子
但沒租地的
也不能適用喔

這點要注意!!!


再來...
就是徐老師的上課內容補充啦!!!

先來看看民法819條
各共有人，得自由處分其應有部分。
共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。

有沒有發現跟土地法34-1條前兩項有點像
共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，
應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。
但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

那要用哪一項？
以不動產來說
當然用土地法啦
別忘記上次說得特別法和普通法的觀念!!

那再來看看民法820條98.01.23才剛修的
熱騰騰的新法吧

共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。
但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。
前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。
共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。
共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。

有沒有很像土地法34-1條前兩項
共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，
應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。
但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

那民法的修法為了什麼？？
為什麼要特地修這條法呢？
答案是!!!

為租賃解套!!!

原本的土地法34-1條
它的權利僅有處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權
並沒有租賃的部份

也就會形成一個很好笑的狀況
比較嚴格的典權(要登記)
可以用
應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之
這個比較輕鬆的條件

但比較鬆散的出租(免登記)
反而...
要用「應得共有人全體之同意」這個比較嚴苛的條件
就因為這個地方的差異
所以才會修民法820條

這樣一來
就把不動產的權利都一致化了
也不會上述那種可笑的狀況出現

至於其他的部份
大家就期待part2吧