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想投資房地產的人，關鍵在於價位與賣相..by 帥過頭.黃家進


以下部份文章轉載自40萬元買房計畫　賺一段再跑，2010.05.30，聯合報
1.舉「下新莊」為例，40萬元買屋計畫，就從每坪殺到12萬元的老公寓下手，例如28坪的老公寓總價336萬元，
只要自備一成金額36萬元，再向銀行貸款九成，就可以一圓購屋夢
=>阿賴補充：
先不論下新莊現在的價位有沒有一坪12萬的老公寓標的
自備一成頭期款，另外都向銀行貸款的模式
現在行不行的通是一個問題(在央行打房之後，不知道有沒有打到)
另外九成的貸款
通常壓力不小
這兩點要注意

2.在銀行貸款方面，他建議，首購族要備妥薪資轉帳證明(有所得、貸款還款來源無虞)、沒有不良信用紀錄
在搭配財力證明，貸款九成應該不是難事。另外，一般人多只注意薪轉證明，其實財力證明才是投資客的「眉角」
=>阿賴補充：
準備資料的部份的確如述
但現在貸不貸的到九成
阿賴小懷疑...

3.他都教網友在計畫買房的前半年，在不同銀行多開設幾個帳戶，然後把四十萬元分批多次轉出去再轉進來
舉例來說，你可以每個月匯10次1.5萬元的收入，再一次匯10萬元出去
複雜的現金流會讓你「看起來生意做很大」，雖然這四十萬元根本就是自己轉得高興
卻能變得帳戶好像有100萬元在流動週轉
=>基本上...
這真的是沒有穩定薪轉證明的投資客可以考慮的方法！
但實務上要不要找不同人的帳戶...
我再問問銀行界實務工作的朋友
看他們會不會針對不同的帳戶確認

4.雖然專家都要民眾不要買投資客的房子，但他說，真實的市況是：
投資客就像鯊魚，有肥肉的房子一被投資客發現，
3小時內就會被啃得骨肉不留，再加價整理後賣出來；
如果某個房地產區塊已被投資客鎖定炒作，若不買投資客丟出來的房子，
可能就無房可買
=>的確是
原本文章中寫得是...
投資客就像鯊魚，有肥肉的房子一被「仲介業者」發現，
3小時內就會被啃得骨肉不留，再加價整理後賣出來

但...
據我的了解

不動產營業員本身是不能獨立買賣房子的
應該是有競業條款的適用
所以有一些店長就會跟加盟體系外的投資客合作
我找標的、客群
你負責出資出名
好一個獨賺賺不如眾賺賺的現象啊!!!

但至於仲介業者「本身」會不會買了標的整理後在出售
這我就要問問看了

不過...
的確很多投資客
會買進標的後裝潢後再高價出售啦
所以他們都會有自己的裝潢團隊
畢竟...
與其賣素屋(未整理的房子)
讓客戶漫天砍價(因為客戶會高估裝修費用)

不如自己來
掌控成本外
漂漂亮亮的房子還是比較多人喜歡的

結論：
其實買房連貸款都是一門學問
曾經聽過某些買房者
因為貸款弄不出來
(不知道他們怎麼跟銀行溝通的...
有找到類似的case再分享)
頭期款被房仲業者沒收之類的
真是慘慘慘啊

所以面對人生中最大的一筆支出
一定要多加小心謹慎啊!!!!